摘要：二手房买卖本身就存在风险，那如何来规避风险？实战经验分享给大家，希望能帮助到您！第一：限购政策（非上海户籍）1，需要上海社保连续满五年，或者税单满五年 ，同时需满足已婚（外地户籍：单身限购）备注：这...
二手房买卖本身就存在风险，那如何来规避风险？实战经验分享给大家，希望能帮助到您！
第一：限购政策（非上海户籍）
1，需要上海社保连续满五年，或者税单满五年 ，同时需满足已婚（外地户籍：单身限购）
备注：这里的5年时间的要求：是从您签定网签买卖合同的时候开始计算，往前面数63个月，有60个月连续的就可以了（允许断3个月），超过3个月以上的就不能买咯。以家庭为单位夫妻之间有一人满足条件即可。
友情提示：如果你的社保或者税单显示的是59个月已缴费，第60个月显示的视同缴费或者正在缴费中，这个时候是不能签网签合同，一定要60个月都显示已缴费，才能签网签合同，要不然过不户的（都看到这里了，你不要笑，虽然都是口水话，但是绝对真理哈，经验之谈，铁粉我才告诉你的）
上海户籍的限购政策：
a,单身限购一套
b,结婚限购2套
第二：购房所需资料
友情提示：记得把所需的证件上所有的身份证号码和名字仔细核对一下，证件号码和名字一定要一致，如果不一致是需要去户籍所在地开具相关证明。二手房交易所需资料
购买方：（★注：需提供个人征信报告，）
一、沪籍单身：身份证、户口本、(2011年1月28日前与父母共有房产的产权证原件，注：2011年1月28日后与父母共有房屋的单身，限购！)
二、沪籍已婚：夫妻2人身份证、结婚证、户口本、未成年小孩出生证及户口本，(父母共有房产的产权证原件)；
三、离异或再婚：身份证、结婚证(原离婚证)、离婚协议(或法院判决书、民事调解书)、户口本、未成年小孩出生证及户口本，与父母共有房产的产权证原件（若有）；
外地户籍:
一、单身：限购!
二、已婚：已满60个月的社保单或个人所得税税单,2人身份证、结婚证、户口本、未成年小孩出生证及户口本,已满三年的居住证，或积分满120分的积分通知单。
三、离异或再婚：2人身份证、结婚证(离婚证)、离婚协议(或法院判决书、民事调解书)、户口本、未成年小孩出生证及户口本，满60个月社保单或税单；
四、办理贷款上述证件全部需要，另需准备：
1.纯公积金贷款：上海农村商业银行或建行、公积金账号、单位地址电话、首付款收据、转账凭证，★纯公积金贷款资格：需连续缴纳6个月，征信逾期体现一年内连续累计低于6次，5年内累计低于12次，现持有的住房人均住房建筑面积不高于37.3㎡。
2.纯商业或组合：公积金账号、单位地址电话、收入证明，银行流水1年、学历证书，首付款收据、转账凭证、主贷人 银行卡。
★注：如跟父母共有房产，户口本无法体现父母子女关系的，需提供独生子女证。没有独生子女证的，至户籍所在地派出所户籍部开具：亲属关系证明。
★注：户口本婚姻状况栏需更新
问答：外地人在上海购房需要什么条件？
1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。
2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
3、 外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！
4、 居住证满三年（免交房产税）
所需证明：1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证满三年或120积分
上海购房贷款政策：
第三：贷款客户如果是公积金贷款 可以点击下面文章↓↓↓
上海关于“公积金贷款”所有细节都在这了
上海自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。
首先，我们先来弄清楚，什么叫“三价取低”？
买卖双方达成买房意向网签合同后，接下来会进行涉税评估、银行评估，在各价格中，以相对最低的价格审批贷款额度。
好难懂？我们来举个例子说明：
小王是第一套房首套贷款，按照政策可以首付35%，贷款65%。之前，预计网签合同价格是500万元，那么按照贷款65%就是325万元。
如果买的房子网签合同价格是500万元，涉税评估是450万元，银行评估是400万元，那么银行就按照400万元的审批贷款，按照贷款65%就是260万元。
如果买的房子网签合同价格是500万，涉税评估是350万元，银行评估是400万元，那么银行就按照350万元的审批贷款，按照贷款65%就是227.5万元。
总而言之，就是审批下来的贷款变少了。
售价与涉税评估价的差额部分，将需要购房者以首付款弥补，这无疑大幅提高了购房者的首付成本。
注：目前银行的核价大概是总房价8-9成左右，具体要以银行实际核价为准
四：二手房交易流程
1，签订定金买卖合同：
（谈好价格，支付定金，签订定金买卖合同，定金最高额度不超过总价的20%，定金合同的违约责任是双倍返还）
1， 签订正式的黄皮网签买卖合同
（需要准备首付和贷款所需资料，违约责任是总房款的20%）
2， 买方申请贷款（卖方申请结清贷款还款）
4，买方审批完成（卖方抵押登记注销）
5，产权过户（7天后交税）
6，交税（交税当场出产证，全款客户直接拿证，贷款客户银行领取）
7，银行放款（银行把产证快递给你）
8，交房（尾款结清，结算水电气费用明细要钥匙交接）
9，水电煤过户
上海普通住宅和非普通住宅的区别！
普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。
（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。
（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。
二手房交易税费
总结：二手房交易风险点分析
买方风险点：
1， 限购条件 看第一条
2， 购房资料 看第二条
3， 贷款问题 看第三条
4，这里重点补充一点征信问题
公积金贷款征信要求：
a， 一年以内不能连续逾期超过6次
b， 5年以内不能累积逾期超过12次
商业贷款征信要求：
a,不能是银行黑户
b,不能是失信人员
c,不能是恶意逾期用户（逾期超过90天以上）
d,提前告知个人收入情况，
如果你不能判定自己的征信是否有问题，可以拉个征信报告,
卖家风险点
1， 核实产权人的身份证和房产证
是否是本人和你面谈的，如不是本人是否有产权人的委托书。
2， 核实房屋的具体情况，当场调取产调
这里详细讲解一下房屋产调的内容
a， 核对房屋的基本信息
b， 查看房屋是否存在不正常的抵押
c， 查看房屋是否存在查封
d， 查看房屋是否设立居住权
希望对您安家上海有很大的帮助！最后感谢大家支持！
